伴随中国城市化进程的加快和房地产开发行业的迅速发展，物业管理服务作为提高居民生活品质和城市建设的重要载体，呈现出朝气蓬勃的发展态势，物业管理行业近几年迎来高速扩张发展阶段。中国物业管理行业分散且竞争激烈。为扩大在管建筑面积，实现规模经济，巩固市场地位，大型物业管理公司通过内生增长及收购方式积极加快扩张步伐。此后，市场继续变得更加集中。

1、竞争格局

现阶段物业管理行业企业分为三类集群：第一类，开发商下属物业，资金较为雄厚，管理本身开发的楼盘为主，参加其他物业项目招投标；第二类，独立物业公司，这类物业公司数量众多，绝大多数是中小企业，物业五大行是他们的领军人物，通过招投标获取项目。中小物业企业资金紧张，管理水平参差不齐；第三类，政府或国有企业投资的物业公司，为政府或投资企业提供物业服务，也参与政府办公楼、公立医院、法院、图书馆等物业项目和管理老旧小区等。而且物业投资门槛低，启动资金要求不高，因而中小企业众多，竞争异常激烈。随着物业管理服务行业的竞争愈加激烈，就要综合提高社会信息的搜集能力，通过提高管理面积的规模效应和品牌影响力来促进企业在行业中的竞争地位。

2、行业发展驱动因素

（1）有利因素

1）相关政策支持。我国对物业管理行业出台了一系列鼓励产业发展的有力政策，行业发展逐渐规范。2014年 5月 4日，住房与城乡建设部办公厅印发了《智慧社区建设指南（试行）》指出：“智慧社区是通过综合运用现代科学技术，整合区域人、地、物、情、事、组织和房屋等信息，统筹公共管理、公共服务和商业服务等资源，以智慧社区综合信息服务平台为支撑，依托适度领先的基础设施建设，提升社区治理和小区管理现代化，促进公共服务和便民利民服务智能化的一种社区管理和服务的创新模式，也是实现新型城镇化发展目标和社区服务体系建设目标的重要举措之一。”2021 年国家发布《“十四五”规划纲要》，提出加快生活性服务业品质化发展；提高城市治理水平，推动资源、管理、服务向街道社区下沉，提高城乡社区精细化、精准化服务能力；推动智慧社区建设等。

2）城镇化水平提升。城镇化水平提升及城镇人均可支配收入增加，刺激商品房的供应。根据国家统计局的资料，2022年，商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。虽然2022年有所下降，但房地产市场的不断扩大仍为物业管理行业的发展提供了良好的机遇。

（2）不利因素

1）劳动力成本上升，行业利润率受压缩。物业管理的传统业务属于劳动密集型服务，人力成本占企业总成本一半以上。技术含量低，员工流失率高，缺乏严格的准入、培训和考核机制。随着近年劳动力成本不断上升，行业的利润空间被进一步压缩。

2）竞争激烈，行业整合趋势明显。目前全国物业行业正处于加速转型发展阶段，通过并购、联盟等方式是物业服务行业扩大管理规模，增加服务客户数量最有效的途径，有利于发挥规模效应，推动行业快速发展。同时资本市场改革和完善为行业的整合提供了新的融资渠道，尤其是新三板的扩容、地方股权交易中心的建立，促进物业管理行业形成了快速发展的新格局。